צילום: שאטרסטוק
צילום: שאטרסטוק
נהוג לדבר על מחירי הדיור הגבוהים בישראל כעל עדות למשבר מתמשך ולנטל כבד על האזרחים, אבל מחירי הדיור יכולים להיות גם סמן למצב המשק בכיוון ההפוך: בתקופות משבר המחירים יורדים, בתקופות פריחה המחירים מזנקים. לא ברור עדיין מה אפשר לגזור על מצב המשק מהדיווחים על ירידה במחירי הדיור בחודשים האחרונים, אבל המגמה ברורה: החל מפברואר 2025 רושם מדד מחירי הדיור ירידות רצופות, ולפי סקירה לרבעון הראשון של השנה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, "ברבעון הראשון של 2025 נבלם הגידול החד במספר העסקאות שאפיין את שנת 2024… [ו]ירידות אלו הוחרפו ברבעון השני השנה". עוד נכתב בסקירה של הכלכלן הראשי כי "בהשוואה היסטורית נמצא כי הרבעון הראשון של 2025 מדורג בשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים".
כעת, עם הורדה צפויה של ריבית בנק ישראל לראשונה אחרי כמה שנים של ריבית גבוהה יחסית, מעניין לראות לאן ילך שוק הדיור, ומה הוא אומר על מצב המשק והכיוון שאליו הולכת המדינה. את העתיד אי אפשר לנבא, אז החלטנו לחזור 30 שנים אחורה ולבדוק אירועים מרכזיים בישראל ואת השפעתם על מחירי הדיור. הנה התוצאות.
באמצע שנות התשעים, בשיאה של העלייה המאסיבית ממדינות ברית המועצות לשעבר ופריחת ההייטק הישראלי, הריבית הייתה במספרים שאפילו היום קשה להעלות על הדעת: בין 10% ל-17% בשיא. התוצאה: עלייה מתונה של מחירי הדירות, המתיישרת עם אופטימיות כלכלית, "קפיצת גדילה" של האוכלוסייה, וגידול בביקושים.
קצת לאחר תחילתו של פיצוץ בועת הדום-קום, שהדיו הורגשו גם בהייטק הישראלי, פרצה אינתיפאדת אל-אקצה (האינתיפאדה השנייה). השילוב הזה הביא לשנתיים רצופות של ירידה בתוצר המקומי הגולמי, לעלייה באבטלה ולמיתון. ריבית בנק ישראל נחתכה בחצי בשנתיים האלה, אבל המשק היה בקיפאון עמוק ויחד איתו קפאו גם מחירי הדירות.
שנת 2007, ובעיקר השנתיים שאחריה, נחשבות למפץ הגדול של מחירי הדיור. זו הייתה סערה מושלמת של משבר כלכלי עולמי ובעקבותיו צניחת ריבית, בשילוב עם גידול באוכלוסייה לעומת היצע קשיח יחסית (טרום עידן המגדלים), צמיחה במשק — וכניסתם של המשקיעים לענף הנדל"ן, שהגיעו ב-2010 לשיא של 29% מסך העסקות.
לאחר זינוק במחירי הדיור, ועל רקע תנועת מחאה עולמית, פרצה בישראל המחאה החברתית. מאות אלפים יצאו לרחובות והלחיצו את הממשלה, שהקימה את ועדת טרכטנברג. מס הרכישה עלה מ-3.5% ל-5% וריבית בנק ישראל הייתה אז כבר אחרי עלייה והגיעה לשיא לאותה תקופה של יותר מ-3%. העלייה במדד מחירי הדיור נבלמה לזמן קצר.
הריבית בשנים אלה צנחה והגיעה קרוב לאפס, מה שהגדיל את נטילת המשכתנאות, רכישות דירה להשקעה ורכישות של תושבי חו"ל (מה שהפך לימים לתופעת "דירות הרפאים"). דו"ח מבקר המדינה שפורסם ב-2015 קבע שהממשלה לא השכילה להתמודד עם העלייה בביקוש באמצעות שיווק של קרקעות, הקלה על תהליך הבנייה, מיסוי ורגולציה, וכך נוצר פער של עשרות אלפי יחידות דיור בשנה בין ההיצע לביקוש.
בינואר 2014 בוטל הפטור ממס שבח על דירות להשקעה וביוני 2015 עלה מס הרכישה לשיא של 8% (אחרי העלאה מ-3.5% ל-5% על רקע מחאת הדיור). באופן טבעי, עצם ההכרזה על העלאה הקפיצה את רכישות הדירות "לפני שיתייקר", ואז, ב-2016, נרשמה צניחה בהיקף הרכישות של משקיעים. אירוע זה נוסף להרחבת תוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר דאז, משה כחלון, ועליית מחירי הדיור נבלמה.
התפרצות הקורונה, אירוע בקנה מידה חסר תקדים, הובילה לשינויים חברתיים משמעותיים, משוק העבודה (ובעיקר העבודה מרחוק וכל המשתמע ממנה) ועד לשוק הדיור, שנראה באור חדש לאחר קרוב לשנה שישראלים נאלצו להיות סגורים בבתיהם. תופעה זו, ביחד עם הריבית האפסית והפחתה של מס הרכישה במסגרת הטבות ממשלתיות כהתמודדות עם המשבר, הובילו לביקוש מחודש ולקפיצה במחירים.
פלישת רוסיה לאוקראינה גררה עמה טלטלה כלכלית עולמית, שכללה בין היתר זינוק באינפלציה. בישראל, שבה יוקר המחיה גבוה ממילא, האינפלציה לא עלתה כמו בשאר העולם, אבל מספיק כדי להכביד על המשק. כדי להתמודד עם האירוע, בנק ישראל החל להעלות ריבית בחדות, מה שייקר מאוד את ההחזרים החודשיים והקשה על היכולת לקחת משכנתאות חדשות. כתוצאה, העלייה בשוק הדיור נבלמה.
בגרף של המדד אפשר לראות עלייה ממש באוקטובר 2023, החודש שבו התרחש טבח ה-7 באוקטובר, שבעקבותיו פרצה מלחמה ב-7 חזיתות (ועוד חזית שמינית מדינית). מחירי הדיור, שקפאו אחרי עליית הריבית וסימנים של מיתון, החלו לטפס בגלל שורה של סיבות: בין היתר, הזינוק בביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד והקפאת הבנייה בעקבות המצב הביטחוני והעצירה של כניסת פועלים פלסטינים.
אף שהסכם הפסקת אש בלבנון נחתם כבר לפני שנה, וישראל רשמה הישגים משמעותיים במלחמה עד להפסקת אש והחזרת החטופים לקראת סיום המלחמה לאחרונה - דווקא בחודשים האלה מחירי הדיור נבלמו. לפי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, "ברבעון הראשון של 2025 נבלם הגידול החד במספר העסקאות שאפיין את שנת 2024", וירידות אלו הוחרפו ברבעון השני השנה.
מקורות (עיבוד שומרים):
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה >> מדד מחירי הדיור
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה >> שינוי במחירי שוק הדירות >> 14.11.2025
משרד האוצר >> אגף הכלכלן הראשי >> סקירת ענף הנדל"ן למגורים – רבעון ראשון 2025 >> 4.9.2025
בנק ישראל >> הריבית וכלים מוניטריים
בנק ישראל >> דו"חות שנתיים >> 2013-2021
בנק ישראל >> הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכר הדירה >> 16.7.2025
בנק ישראל >> סקר בנק ישראל מספר 85 >> שוק הדיור בישראל 2008–:2010 האם התפתחה בועה במחירי הדירות? >> פולינה דובמן, יוסי יכין ו סיגל ריבון >> דצמבר 2011
מבקר המדינה >> דוח ביקורת על משבר הדיור >> 25.2.2015
מרכז המחקר והמידע של הכנסת >> שוק הדיור: התפתחות המחירים, גורמי הביקוש וההיצע וניתוח תוכניות הממשלה >> כתיבה: תמיר אגמון, כלכלן | אישור: עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי >> 9.11.2015
מרכז טאוב >> המלכוד הפיסקלי והמוניטרי של כלכלת ישראל בדרך ל"עשור האבוד השני" >> פרופ' רפי מלניק >> דצמבר 2003