"מילואימניק – הגנת על הבית, עכשיו מגיע לך לבנות!". זו הכותרת של הודעה שהופיעה באתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב-29 באפריל, ערב יום הזיכרון האחרון. ההודעה כללה רשימה של יישובים שבהם ישווקו לא פחות מ-4,000 מגרשים לחיילי מילואים ונכי צה"ל, לצד פירוט הטבות שונות שינתנו להם בעת הרכישה ובהמשך בשלב הבנייה. הפרסום הזה הגיע כשנה לאחר שראש הממשלה בנימין נתניהו הבטיח הנחות של עד 90% במחיר לקרקעות שיימכרו לחיילי מילואים - הטבה משמעותית שהייתה אמורה להביע את הכרת התודה למי שסיכנו את חייהם במלחמה.

הטבה משמעותית? ניתוח מקיף של שומרים חושף, כי בפועל האפשרות של מילואימניקים לרכוש קרקע בזול מוטלת בספק, ולעיתים – כאשר מדובר באזורים מרוחקים יחסית, שבהם ממילא מחירי הקרקעות נמוכים - נטולת ערך אמיתי. יתרה מכך, גם סביב ההנחה שהתגמול לחיילי מילואים יכול להגיע בדמות בית צמוד קרקע אבל לא בדירה עירונית, מרחפים סימני שאלה.

הערים שנשכחו |  

ההטבות מוצעות בעיקר ביישובים כפריים מרוחקים

ההטבות לאנשי המילואים ניתנו באזורים כפריים, רובם הגדול אזורים מרוחקים, בחירה שמעוררת שורה של שאלות. בראש ובראשונה מדוע לא ניתנו הטבות דומות גם בערים שבהן הביקוש גבוה יותר, ובמיוחד בערי הפריפריה והאם המדיניות הזאת לא מעקרת את ההטבה מראש. 

"אני מוטרד מהתפיסה שווילה זו סוכריה שמחלקים לאנשים, במקום דירה בעיר שכיף לחיות בה", אומר לשומרים אורי אילן, לשעבר יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה במחוז צפון. "לך לנהריה, יהיו לך חיים עירוניים מדהימים; למה לא לשדר את זה לצעירים?". לדבריו, חיזוק הגליל באמצעות יישובים כפריים חדשים מפספס את הערים הקיימות במחוז שלו– כרמיאל, צפת, מעלות, קריית שמונה וטבריה – שסובלות מהזנחה מתמשכת. 

הוועדה המחוזית מחוז צפון בראשותו ניסחה כבר ב-2019 מסמך מדיניות על עתיד המרחב הכפרי בצפון, והציגה פער של כ-40 אלף יחידות בין תוכניות מאושרות לבנייה בפועל. המצגת שצורפה למסמך הראתה שככל שהיישובים מרוחקים יותר, כך הם ריקים יותר. כך למשל, ברמת טראמפ שבצפון רמת הגולן, מאוכלסים כיום רק כרבע מהמגרשים, שמחירם אפס כפי שנהוג ביישובי קו עימות ובעוטף עזה. 

למרות זאת, בישובים עם בעיות דומות מוצעים חלק ניכר מהמגרשים למילואימניקים. "הגליל העליון ורמת הגולן בתת מימוש חמור", אומר אילן, "הלחץ לבנייה תמיד בא מהאזורים החזקים סביב חיפה והעמקים ובגליל המערבי".

ברמת טראמפ מאוכלסים כיום רק כרבע מהמגרשים, שמחירם אפס כפי שנהוג ביישובי קו עימות ובעוטף עזה. "הגליל העליון ורמת הגולן בתת מימוש חמור. הלחץ לבנייה תמיד בא מהאזורים החזקים סביב חיפה והעמקים ובגליל המערבי"

המגרש נשאר במשפחה | 

כך נחסמות קרקעות בידי יישובים ומועצות מקומיות

חייל המילואים שהחליט שהוא רוצה לממש את ההבטחות שפוזרו על ידי הפוליטיקאים יצטרך להתמודד לא רק עם מחירי הקרקע והמיקום המרוחק של המגרש (שיסקרו בהמשך), אלא בראש ובראשונה עם הנגישות למכרזים ועם ועדות קבלה שמסננות מועמדים. 

גוש משגב שבלב הגליל הוא דוגמה לקשיים הכרוכים בכך. למרות הביקוש באזור, שניכר במחירי הקרקעות, רק יישוב קהילתי אחד נכלל ברשימת ההטבות של רמ"י. הסיבה - מחלוקת בין רמ"י למועצה האזורית על אופן השיווק. רמ"י מעוניינת במכרזים פתוחים לציבור בעוד המועצה מבקשת לשמר את המגרשים בישובים השונים ל"בנים חוזרים". במועצות אחרות, אגב, מגדילים ודורשים בנוסף למכרזים הסגורים גם שגדילת היישובים תיעשה בקצב מתון, למעשה בהתאם להגעת הבנים החוזרים. עשרות מילואימניקים חדשים ביישוב, מיותר לציין, לא עולים בקנה אחד עם הרצון הזה.

רמ"י מעוניינת במכרזים פתוחים לציבור בעוד המועצה מבקשת לשמר את המגרשים בישובים השונים ל"בנים חוזרים"

חזרה לגוש משגב: כדי לשמור על הקרקעות לבנים, נוצרה בשנים האחרונות ברית בלתי רשמית בין תושבי משגב, שחלק ניכר מהם ליברלים, לבין חברי כנסת מהימין, שמקדמים, כפי שפורסם בעבר בשומרים, אג'נדה של ייהוד הגליל וחוששים מכניסה של ערבים לישובים יהודים. "החבר'ה במשגב משתמשים באורית סטרוק ובחבריה כסוג של אידיוטים שימושיים, כדי לשמור את המגרשים לבנים ולמקורבים", אומר גורם ממשלתי המקורב למשרד השיכון. האינטרסים של שני הצדדים אמנם אינם זהים, אך הדרך להבטיח את קיומם נסללת בשיתוף פעולה. למילואימניקים זה בוודאי לא עוזר.

האם המצב הזה מחוייב מציאות? התשובה שלילית ויעיד על כך סיפורו של קיבוץ האון בכנרת, שהפך ליישוב קהילתי, ושבו התנהל מאבק ארוך שכשל נגד מכרזים שיזם רמ"י ושהיו פתוחים לציבור הרחב. המאבק, הסתיים לפני כחצי שנה לאחר שהבג"ץ האחרון בנושא נדחה ועם פתיחת המכרז נרשם ביקוש רב בקרב חיילי מילואים שזכו להנחות ביישוב.

חקיקה בנושא יכלה הייתה להקל על פתיחת המכרזים לציבור הרחב ובהקשר הזה מתחייב קצת רקע: בשנות ה-90 החלו לקום שכונות ההרחבה בהתיישבות העובדת – עם קרקעות שהופשרו וניתנו בהנחות לבנים ולמקורבים. בג"צים, מאבקים ולחצים הביאו לכמה תהפוכות במדיניות עד למצב הנוכחי שבו כדי להצטרף להרחבה בקיבוץ צריך קודם להתקבל כחבר באסיפה הכללית, עניין שמקטין את הסיכוי של חיילי המילואים שרוצים לרכוש מגרש. 

המאבק בקיבוץ האון הסתיים לפני כחצי שנה לאחר שהבג"ץ האחרון בנושא נדחה ועם פתיחת המכרז נרשם ביקוש רב בקרב חיילי מילואים שזכו להנחות ביישוב

הסינון הזה למעשה מותיר בידי הקיבוצים כלי רב עוצמה בקביעת קצב הגידול שלהם. גם כאן מתברר, כשיש רצון או צורך לגדול, הקיבוץ יודע לגלות גמישות: בקיבוץ בחן שבעמק חפר משווקים 30 מגרשים, מתוכם 17 מיועדים לחיילי מילואים. את ההסבר אפשר אולי למצוא בקשיים כלכליים שאיימו בעבר להפוך את הקיבוץ ליישוב קהילתי ודחפו את התנועה הקיבוצית להסכים עם רמ"י. 

כאמור, ממשלה שהייתה רוצה לקדם את תוכנית הקרקעות למילואימניקים יכלה ליזום חקיקה שתקבע כי תוכנית הרחבה של קיבוץ תחייב קבלת מספר מסוים של חיילי מילואים. בפועל זה לא קרה ונראה שהגורמים השונים שמנהלים את הקרקעות, ששבעו מהתנהלות ארוכת שנים מול הקיבוצים, מעדיפים שלא להיכנס למאבק כזה.

ממשלה שהייתה רוצה לקדם את תוכנית הקרקעות למילואימניקים יכלה ליזום חקיקה שתקבע כי תוכנית הרחבה של קיבוץ תחייב קבלת מספר מסוים של חיילי מילואים

בכל הנוגע למושבים הכלים הביורוקרטים שונים, אך השורה התחתונה זהה. ברשימת המגרשים שרמ"י מייעדת לחיילי מילואים יש כמה מאות במושבים במרכז הארץ, רובם ככולם מגרשים שיכלו להיות משווקים כבר לפני עשור או יותר, ונותרו ריקים בצל מאבקים על אופי ההתיישבות הכפרית וחלוקת הקרקעות. הסיבה לכך היא שבעקבות ביטול ההקצאות לבנים ממשיכים המושבים מעדיפים שלא לפתח את המגרשים הללו כלל. "מאז אין מושב שהוציא תוכנית פיתוח", קבע עורך הדין גד שטילמן, העוסק בקרקעות במושבים, בדיון שנערך בוועדת תכנון של מחוז מרכז כבר לפני כעשור.

בתנועת המושבים מעריכים כי יש מאות מגרשים פנויים ומומחים אחרים מדברים על אלפים והדוגמאות מרובות. בבר גיורא שבהרי ירושלים, לדוגמה, יש תכנית ל-92 יחידות דיור שלא התקדמה. במושב טל שחר, לא רחוק ממחלף לטרון, בנו 80 וילות בהרחבות היישוב בשנות ה-90, אך 12 נוספים המושב החליט שלא לקדם. "רמ"י רוצה לתת את הקרקעות במכרזים, אבל אם לא נותנים לנו לתת את הקרקע לילדים שלנו, אין לנו שום אינטרס לקדם את זה", מודה שמוליק כהן, יו"ר האגודה בטל שחר.

"רמ"י רוצה לתת את הקרקעות במכרזים, אבל אם לא נותנים לנו לתת את הקרקע לילדים שלנו, אין לנו שום אינטרס לקדם את זה"

כשרמ"י מתעקשת להקצות את הקרקעות התמונה שונה. כך למשל בכפר מונש בשרון או בכפר ורבורג שבשפלה מוצעים כיום מגרשים לחיילי מילואים (12 ו-14, בהתאמה). במושב דור, השוכן לחוף הים דרומית לחיפה, מוצעים 58 מגרשים. בניגוד אליהם במשמר איילון, גנות וכפר הרא"ה הוגשו עתירות נגד רמ"י, בטענה, בין היתר, שלא ניתן לשווק ללא הסכמת המושב.בינתיים, העתירה של משמר איילון נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי מרכז. בעתירה של כפר הרא"ה עולות גם טענות במישור התכנוני. האדריכלית נעמי אנג'ל, לשעבר מתכננת מחוז תל אביב במשרד הפנים, צירפה חוות דעת לעתירה, שבה נטען שהתוכנית של רמ"י פוגעת בתוכנית לבניית יותר יחידות דיור.

לדבריה, רמ"י תפגע בתוכנית שמכינים בימים אלו בכפר הרא"ה לבנות על אותו השטח 150-180 יחידות דיור על מגרשים קטנים יותר. כך, לפי חוות הדעת, המושב יוכל להגיע ל-700 יחידות שיאפשרו להקצות גם חיילי מילואים וגם -"רב-דוריות", מונח המתייחס לשיווק לבני המושב.

בעיה נוספת במושבים היא נוהל שאושר לפני מספר שנים, לפיו מותר להוסיף בנחלה חקלאית יחידה שלישית. לכאורה מאפשר הדבר עוד יחידות דיור, אך בפועל לא מדובר בבית שהמדינה יכולה למכור.

המטרה במושבים ובמועצות האזוריות אם כך ברורה - פתרון דיור לבנים. בדיון לפני כשנה אמרה מירה בן-ארי, ראשת המועצה האזורית גן-רווה כי "אנחנו רוצים להחזיר את הצעירים והצעירות הביתה". אבל יש מי שמבינים שזה מאבק אבוד. "להגיד אל תשווקו לנכי צה"ל או לאנשי מילואים שטוחנים מאות ימי מילואים, איך ניראה?", מסביר לשומרים איציק כהן, יו"ר האגודה במושב דור.

המטרה במושבים ובמועצות האזוריות ברורה - פתרון דיור לבנים. בדיון לפני כשנה אמרה מירה בן-ארי, ראשת המועצה האזורית גן-רווה כי "אנחנו רוצים להחזיר את הצעירים והצעירות הביתה"

מכרז הקרקעות בקציר | 

306 יחידות דיור, רק 201 חיילי מילואים ניגשו

הישוב הקהילתי קציר שבוואדי ערה, שבו פרסמה רמ"י מכרז ל-306 יחידות דיור, מציף שורה ארוכה של קשיים שנוגעים להטבה לכאורה למילואמיניקים וזאת כמעט בכל הרבדים: מחיר, מיקום, ביקוש ושוויון. קציר, למרבה האירוניה, הוא הישוב שבאמצע שנות ה-90 נקבע בו בפסק דין קעדאן, כי המדינה לא יכולה למנוע מערבים לרכוש אדמות מדינה.

רמ"י הקצתה את כל המגרשים בקציר לחיילי מילואים ונכי צה"ל למרות שרק לפני מספר חודשים החליטה מועצת מקרקעי ישראל שההקצאות לחיילי מילואים תהיה בהיקף של עד 50%. הפקידות המקצועית באוצר התנגדה למהלך, לא רק בשל הסתירה עם החלטת הממשלה אלא גם מכיוון שבהוראות מועצת מקרקעי ישראל נכתב במפורש שההטבות לחיילי מילואים יהיו רק באזורי עדיפות לאומית בעוד קציר מחוץ להם.

מאחורי הקלעים, כמעין "סוד ידוע" בקרב מקבלי ההחלטות, עומדת הסוגייה הערבית והרצון שהקרקע תוקצה ליהודים בלבד. בשל הסתירה עם ההחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומתוך חשש שהדבר יעמיד בסכנה את ההטבות לחיילי המילואים, הדרג המקצועי במשרד האוצר שלח ב-1 ביולי מכתב לרמ"י ומשרד המשפטים כדי לנסות לעצור את המכרז.

חמישה ימים לאחר מכן שלח שר האוצר בצלאל סמוטריץ' מכתב למשרד המשפטים ורמ"י ובו ביקש שמעתה כל הקצאות הקרקעות לבנייה צמודת קרקע יעשו בשיטה של 100% לחיילי מילואים. באמצעות המכתב סמוטריץ' גם נתפס כמי שמסייע לחיילי המילואים וגם לכאורה מנע מערבים רכישה של מגרשים. פחות או יותר במקביל תושבים ערבים מקציר ומאום אל פחם פנו ליועמ"שית גלי בהרב מיארה בדרישה לבטל את המכרז בשל אפליה. 

הסיפור לא נגמר שם: רק 201 חיילי מילואים ניגשו למכרז שכלל 306 מגרשים. כלומר, שליש מהמגרשים נותרו ללא ביקוש. אף אחד לא הרוויח – מחד המדינה, שרצתה לאכלס את האזור, ואידך תושבי האזור, שלא יכלו לגשת למכרז מלכתחילה. 

ייתכן שהסיבה להעדר הביקוש היא המחיר שכן בקציר אין הנחת אזור עדיפות לאומית, והקרקעות יקרות. עם זאת, סביר להניח שאם המכרז היה פתוח לכולם הרי שהיו ניגשים אליו יותר מתעניינים. במידה ותקדים קציר ייושם בכל הארץ הרי שביישובים המרוחקים קהל הניגשים למכרזים יצומצם. ביישובים שבמרכז הארץ ששם המחירים יקרים יותר, בכל מקרה יוכלו לגשת רק בעלי אמצעים, שיזכו להטבה על חשבון מילואימניקים בעלי הכנסה נמוכה.

ייתכן שהסיבה להעדר הביקוש היא המחיר שכן בקציר אין הנחת אזור עדיפות לאומית, והקרקעות יקרות. עם זאת, סביר להניח שאם המכרז היה פתוח לכולם הרי שהיו ניגשים אליו יותר מתעניינים

 בוננזה ושמה תמ"א 35? | 

"השאלה האם הפוטנציאל יתממש"

חוות הדעת של האדריכלית אנג'ל בכפר הרא"ה מרמזת על הבוננזה הגדולה של קרקעות במרכז הארץ – תמ"א 35, שיכולה לפתור גם את הקצאות צמודי הקרקע לחיילי המילואים, באם יוכרז על כך עם המשך קידומה. בינתיים לפחות זה לא קרה.

כיום, כל מושב וקיבוץ מוגבל במספר יחידות הדיור שאפשר לבנות בו. בלא מעט מושבים כבר הגיעו למגבלה הזאת, אבל יש מושבים שלא. תיקון לתמ"א 35 עשוי לאפשר תוספת של כ-100 אלף יחידות דיור בישובים כפריים, כך לפי דברים שאמרה אסנת לינדר ממינהל התכנון בדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה ביולי אשתקד. 

המגרשים יהיו אולי יותר קטנים, אך עדיין סביר להניח שזו תהיה בניית צמודת קרקע מבוקשת. לדברי דודי רוסו, יועץ למושבים וקיבוצים בסוגיות קרקע ותכנון, ייתכן שהמהלך של רמ"י כעת, מרמז על העתיד. "השאלה האם הפוטנציאל יתממש", הוא אומר, "זה נראה כאילו רמ"י מטפלת עכשיו בכל מיני תוכניות במושבים שנותרו מהעבר אבל לדעתי ייתכן שיש כאן משהו הרבה יותר גדול".

כך, לדוגמה, במושב בית עובד מוצעים 56 מגרשים לבנייה עצמית, עם עדיפות למילואימניקים, נכי צה"ל וחסרי דיור. ארבעה מגרשים נוספים משווקים במכרז רגיל. לצד זאת, בני המושב ייזכו ל-15 מגרשים, בהתאם לסיכום עבר בין המושב לבין רמ"י, כאשר הוחזרו האדמות למדינה. ואולם, הפוטנציאל של בית עובד גבוה הרבה יותר.

בבית עובד יש 104 משקי בית, והתיקון ייצא לפועל, ניתן יהיה לצרף 75 משפחות. בעתיד הרחוק יותר, אפשר יהיה להוסיף שם יותר מ-500 יחידות דיור. בקיבוץ געש שבמרכז הארץ, יש 339 משקי בית. תכנית תמ"א 35 תאפשר לו לגדול ל 700 יחידות דיור. כלומר, באופן פוטנציאלי להוסיף 361 יחידות דיור. אבל מימוש התוכנית עוד נראה רחוק, ותלוי בתיקון חקיקה הנוגע לקיבוצים.

באמצעות המכתב סמוטריץ' גם נתפס כמי שמסייע לחיילי המילואים וגם לכאורה מנע מערבים רכישה של מגרשים. פחות או יותר במקביל תושבים ערבים מקציר ומאום אל פחם פנו ליועמ"שית בדרישה לבטל את המכרז בשל אפליה

"בעייתי וקשה להצדקה משפטית" |

המחלוקת סביב חלוקת קרקעות כהטבה

"כולנו בעד חיילי מילואים, השאלה האם יש קשר בין זה לבין הטבה בקרקע", אומר לשומרים עורך הדין ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שתחום הקרקעות היה תחת אחריותו, וכיום שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד EBN. "בעבר כבר ניתנו הנחות או שיעור מובטח של 25% למילואימניקים. כשמדברים היום על 100%, זה בעייתי וקשה להצדקה משפטית. המהלך מייצר קושי מול הציבור, שלא כולו משרת במילואים, אבל כן זכאי לגישה דומה לקרקע שהיא משאב במחסור, בטח צמודי קרקע. הקצאה של 100% נשמעת לי צעד קיצוני מאוד", הוא מבהיר.

"כולנו בעד חיילי מילואים, השאלה האם יש קשר בין זה לבין הטבה בקרקע. הקצאה של 100% נשמעת לי צעד קיצוני מאוד"

גורם באוצר מסכים: "לפני שנתיים משרד המשפטים לא אישר 100% הקצאה לחיילי מילואים, היה רצון כזה מצד סמוטריץ'. כעת נאמר שאם זה מותר בקציר, אז זה צריך להיות מותר בכל המדינה. במשרד המשפטים, הכול זה מאה אחוז פופוליזם. בגלל שהם לא רוצים, ברמה הציבורית, שייתפס כאילו הם פגעו בחיילי המילואים, הם לא התערבו באירוע במכרז בקציר למרות שידעו שהוא לא חוקי. מתקשרים ראשי רשויות לאוצר ואומרים – למה לא אצלי? משרד המשפטים כרה בו מטורף".

גורמים ברמ"י דוחים את הביקורת. בעוד שבמכרז בקציר נכתב במפורש בחוברת מכרז שזה מכרז סגור לחיילי מילואים, הרי שבישיבה שנערכה החודש נקבע שתהיה קדימות ללוחמי מילואים על פני חיילים שאינם לוחמים, ויותר מכך - אם אנשי מילואים לא ייגשו למכרז, הוא ייפתח גם לציבור הרחב.

רמ"י מסרה בתגובה: "רמ"י מקצה אלפי מגרשים לחיילי מילואים ולנכי צה״ל בתנאים מיטיבים מתוך הוקרה לתרומתם ומתוך רצון לחזק יישובים. קציר הינו יישוב ייחודי בשל מיקומו. ניסיונות שיווק בעבר ביישוב נכשלו. בתיאום עם המועצה האזורית מנשה יצא מכרז ייעודי לחיילי מילואים. מדיניות התכנון היא לצמצם את מספר המגרשים צמודי הקרקע כך שהיקפם נמוך ויש צורך לאתר מתחמים ייחודיים".

‍

‍רוצים לקבל עדכונים ישירות לסמארטפון? >> הקליקו והצטרפו לקבוצת הווטסאפ של שומרים